在北京市海淀區(qū)雙榆樹，房東李淑芬的房子2個(gè)月內(nèi)更換了3次房源價(jià)格牌。這套70平方米的兩居室，租金降到了7500元/月，還是沒有租出去。中介對(duì)她說，“要想盡快租出去，可能還得再降300元。”

李淑芬很難理解，為什么房子降價(jià)這么多，還是很難租出去。中介一再催促降價(jià)，她試圖抗價(jià)看一下市場(chǎng)行情，但每個(gè)月雷打不動(dòng)的房貸短信，讓她心里的賬目愈發(fā)明晰：2個(gè)月的空置成本早就超過了降價(jià)租金，要減少虧損就得降價(jià)。

而租金下調(diào)，卻給互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者張宇帶來消費(fèi)升級(jí)的隱性階梯。近期他在朝陽區(qū)芍藥居租下了一套居室，租金5200元/月，比3年前同地段價(jià)格低了1/5?！艾F(xiàn)在能同時(shí)比較5套房，還能要求房東配齊家電和智能設(shè)備?！?/p>

租客的“反向議價(jià)權(quán)”，凸顯了市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)的轉(zhuǎn)移。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2024年租賃房源掛牌量同比激增43%，成交量卻僅增長7%。貝殼研究院《2024年北京住房租賃市場(chǎng)年報(bào)》也提出一組數(shù)據(jù)，截至2024年12月，北京超30%老舊小區(qū)房源連續(xù)3個(gè)月零帶看。

當(dāng)前，北京租金回報(bào)率已經(jīng)跌破1.5%，與4.2%的房貸利率形成倒掛，在供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)移的雙重沖擊下，北京房東開始陷入“降價(jià)也難租”的市場(chǎng)困局。

01

供需失衡

按照往年的經(jīng)驗(yàn)，春節(jié)過后的一段時(shí)間內(nèi)，北京房產(chǎn)中介將迎來簽租賃合同的旺季。但趙亮卻明顯感覺，2025年北京租房市場(chǎng)有點(diǎn)反常。

趙亮站在朝陽區(qū)雙井橋西的中介門店前，手里的房源清單被吹得嘩啦作響。往年此時(shí)，他的電話會(huì)被返京租客打爆，日均帶看量至少5組，如今卻連續(xù)3天零預(yù)約。

“這套富力城的兩居室，從1.2萬元降到9500元，帶看量還不如去年同期的1/3?！彼瓌?dòng)著后臺(tái)數(shù)據(jù)，2025年2月前20天，門店房源新增帶看量同比下降32%。

反常跡象在交易細(xì)節(jié)中愈發(fā)明顯。根據(jù)58安居客掛牌成交數(shù)據(jù)，1月北京住房租賃日均交易量同環(huán)比均有較明顯下降，月度租金水平明顯不及去年同期，租賃房源掛牌周期較上月顯著增加8.8天。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析認(rèn)為，北京租金與空置率雙降，很大程度上源于供需關(guān)系的結(jié)構(gòu)性矛盾。

從供給端來看，北京住房租賃持續(xù)保持高位，在其基礎(chǔ)上，有大量二手房因交易受阻“由售轉(zhuǎn)租”。同時(shí)，“商改租”和小米、京東等企業(yè)自建住房，以及北京多年來不斷推出租賃型的保障型產(chǎn)品，包括開發(fā)商自持的租賃型住宅、集體土地租賃住房、配租型的保障房等一系列帶有住房保障形式的新型租賃產(chǎn)品，不斷增加租賃供應(yīng)。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2022年~2024年累計(jì)新增保租房21.4萬套，其中2024年單年供應(yīng)量達(dá)8.3萬套，相當(dāng)于傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)年均新增房源的3倍。

而需求側(cè)，卻出現(xiàn)與之相悖的系統(tǒng)性萎縮。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年北京常住外來人口較2020年減少87萬，25-35歲主力租客群體縮減21%。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)影響下，很多年輕租客因無法找到理想的工作離開北京，租房的市場(chǎng)需求也隨之下降。

02

分化變革

供需結(jié)構(gòu)性失衡，讓北京租賃市場(chǎng)在變革中加速分化。趙亮提出，在他接觸的租客中，90后、00后往往精算生活成本比，愿意增加通勤時(shí)間以降低租房成本。

今年剛畢業(yè)的李林，在北京北四環(huán)外的望京附近上班，卻選擇在南四環(huán)的豐臺(tái)區(qū)租房，通勤時(shí)間超過了一個(gè)小時(shí)?！柏S臺(tái)那邊的租金比較符合我的價(jià)格預(yù)期。我的房補(bǔ)很少，所以只能精打細(xì)算一些?！?/p>

這并非是她第一次在北京租房，去年暑假她曾在美團(tuán)實(shí)習(xí)，當(dāng)時(shí)卻選擇住在公司附近?！澳菚r(shí)候通勤大概就二十分鐘，房租很高，比現(xiàn)在住的地方貴1000元?！?/p>

“租房降級(jí)”的不止李林，在“省錢”導(dǎo)向下，很多租客寧愿舍棄一些居住的舒適度和通勤的便利程度?！叭绻朐诖髲S附近找到像樣點(diǎn)的一居室或者公寓，公司給的房補(bǔ)并不能覆蓋，甚至還可能超過我的預(yù)算。”有畢業(yè)生解釋道。

此外，隨著混合辦公模式普及，環(huán)京等外圍區(qū)域租房熱度上升?！艾F(xiàn)在每周只需進(jìn)京兩天，我在固安租房成本只有北京1/3?！睆氖伦稍儤I(yè)的陳敏代表的新通勤族，環(huán)京租賃市場(chǎng)逆勢(shì)上漲。

同時(shí)，個(gè)性化租賃需求也在增加。根據(jù)自如研究院《新租賃時(shí)代報(bào)告》，90后租客對(duì)智能家居的需求滲透率達(dá)74%，62%拒絕無電梯房源，同時(shí)帶書房、寵物友好的特色房源成交周期縮短40%。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所劉洪玉教授表示，“北京租賃市場(chǎng)正經(jīng)歷從野蠻生長到精細(xì)化運(yùn)營的陣痛期，未來將形成保租房托底、機(jī)構(gòu)化租賃主導(dǎo)、私人房源補(bǔ)充的三級(jí)體系?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽也提出，“2025年租金或繼續(xù)下探3%~5%，市場(chǎng)出清后有望進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期?！?/p>

市場(chǎng)變局下，趙亮的同事已有三分之一轉(zhuǎn)行。大型租賃機(jī)構(gòu)也推出對(duì)應(yīng)舉措，比如鏈家關(guān)閉了23家低效門店，轉(zhuǎn)向保租房代理服務(wù)；我愛我家推出推“租金托底”，承諾45天出租，但要求房東降租15%并承擔(dān)改造費(fèi)用。

“未來能存活的中介必須掌握兩把鑰匙?！弊》孔赓U專家周燁提出，“一是對(duì)接政府保租房項(xiàng)目的政策紅利，二是用數(shù)字化工具精準(zhǔn)匹配升級(jí)需求?！蹦愁^部平臺(tái)已上線AI租金評(píng)估系統(tǒng)，通過分析200+維度數(shù)據(jù)，將房源周轉(zhuǎn)效率提升33%。

責(zé)編：李莉芹

一審：李莉芹

二審：朱曉華

三審：趙雨杉

來源：中國房地產(chǎn)報(bào)