湖南日報·新湖南客戶端12月27日訊（通訊員 秦奇臘）小案件關(guān)乎大民生。近日，永定區(qū)法院高效化解一起房屋租賃合同糾紛案件。

2022年10月，祁某將一套閑置住宅出租給張某，租賃期限設(shè)定為2年。按照合同規(guī)定，張某除了要支付租金之外，還需繳納押金，而物業(yè)費、燃?xì)赓M以及水電費則按照市場價格定期交納。同時，合同里明確寫明，如果出現(xiàn)延遲支付租金或者造成財產(chǎn)損害的情形，押金不退還，還需要繳納違約金，并且要對相關(guān)財產(chǎn)物品的折價損失等進(jìn)行賠償。

2024年1月前后，由于下水道堵塞，導(dǎo)致房屋內(nèi)部的財產(chǎn)遭受損失。于是張某要求祁某進(jìn)行賠償，并且提出退租，當(dāng)日就把房屋鑰匙交還給了祁某。然而約4天后，祁某又把鑰匙交還給了張某，希望能夠延緩?fù)俗?，保留房屋相關(guān)物品因浸泡受損的證據(jù)，以便之后共同向法院起訴來主張權(quán)益。2024年3月底，張某從房屋中搬離。此后，祁某提起了民事訴訟，要求張某支付所拖欠的3個月房屋租金。

在案件的辦理進(jìn)程中，承辦法官認(rèn)真梳理了爭議焦點，判定雙方產(chǎn)生糾紛的關(guān)鍵在于張某在2024年3月底搬離時拖欠了3個月的租金。雖然張某之前退還過房屋鑰匙，但是4天之后又接收了鑰匙，這一行為符合繼續(xù)履行合同的條件。

審理期間，法官多次與雙方當(dāng)事人進(jìn)行溝通。向張某解釋了合同法中關(guān)于合同履行、違約責(zé)任等方面的規(guī)定，明確告知他接受鑰匙后的法律后果以及租金支付的義務(wù)。同時，也向祁某說明了在處理財產(chǎn)損失問題上應(yīng)承擔(dān)的合理責(zé)任。

考慮到張某確實遭受了一定的財產(chǎn)損失，法官建議祁某在租金金額上給予一定的優(yōu)惠或者考慮其他合理的補償方式。對于祁某擔(dān)心的財產(chǎn)損失賠償問題，法官也引導(dǎo)張某認(rèn)識到祁某積極保存證據(jù)以便共同維權(quán)的態(tài)度是合理的。通過多次協(xié)商，雙方逐漸認(rèn)識到各自的法律責(zé)任和權(quán)益，并且在法官的調(diào)解下，最終達(dá)成了一致的和解意見，張某當(dāng)庭支付了所拖欠的租金，雙方也表示將在后續(xù)共同處理房屋財產(chǎn)損失的相關(guān)事宜。

法官提醒

在房屋租賃關(guān)系中，鑰匙的交付與接收是具有象征意義的行為。當(dāng)張某從祁某手中重新接受鑰匙時，他實際上重新獲得了在租賃期限內(nèi)對房屋進(jìn)行合法使用的權(quán)利。張某接受鑰匙的行為可以被視為一種默示同意。在法律上，默示行為在一定條件下可以構(gòu)成對某種法律關(guān)系的認(rèn)可，也意味著他需要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，如支付租金等。從合同履行的角度看，這種默示同意使得原本可能因為之前的退租要求而中斷的合同關(guān)系得以恢復(fù)履行。一旦合同恢復(fù)履行，雙方就應(yīng)當(dāng)按照合同原有的約定行事，張某就不能逃避支付租金的義務(wù)。

#法條鏈接#

《中華人民共和國民法典》

第七條  民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。

第五百六十三條  有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
　?。ㄒ唬┮虿豢煽沽χ率共荒軐崿F(xiàn)合同目的；
　　（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
　?。ㄈ┊?dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
　?。ㄋ模┊?dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
　?。ㄎ澹┓梢?guī)定的其他情形。
　　以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

第五百六十六條  合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。
　　合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
　　主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

第五百七十七條  當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第五百八十條  當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行。有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。

責(zé)編：高甜甜

一審：田銳

二審：田育才

三審：寧奎

來源：湖南日報·新湖南客戶端