12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。

會議明確了2025年住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的五項重點任務(wù)：持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)是明年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的首要任務(wù)。為此，會議指出，一方面要著力釋放需求 ，將各項存量政策和增量政策落實到位，有效發(fā)揮住房公積金支持作用，加力實施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。另一方面著力改善供給 ，商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，要增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，這項工作有了更明確的五項“任務(wù)書”，包括優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，推動建立要素聯(lián)動新機(jī)制，大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管等。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，預(yù)計明年核心城市限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，北上深或繼續(xù)放松限購政策。此外，房貸利率、住房交易稅費、核心城市首付比例等均具備下降空間。

表：2024年房地產(chǎn)政策松綁城市名單

圖源/克爾瑞研究中心 統(tǒng)計截至12月24日

2024年房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)

全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議肯定了今年房地產(chǎn)政策“組合拳”的作用，明確房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭 ，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個月同比、環(huán)比雙增長。

在保交房方面，已交付住房338萬套，完成既定目標(biāo)；在防范化解房企風(fēng)險方面，推動地級及以上城市全部建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，“白名單”項目擴(kuò)圍增效。

房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，但止跌回穩(wěn)態(tài)勢還不穩(wěn)定。 中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議沿用了這一政策表述，并將其作為明年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的首要任務(wù)，從需求和供給兩端作進(jìn)一步部署。

在需求端，會議明確了三大政策抓手：落實存量政策和增量政策、發(fā)揮公積金支持作用、加力實施城中村和危舊房改造。

會議指出，把“四個取消、四個降低、兩個增加 ”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。

圖源/光明網(wǎng)

會議專門提及公積金，強(qiáng)調(diào)明年要有效發(fā)揮住房公積金支持作用。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年各地出臺公積金相關(guān)政策超400條，從提高公積金貸款額度上限、支持公積金付首付款、延長還款期限、優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定等方面優(yōu)化調(diào)整。陳文靜表示，預(yù)計公積金政策仍將是明年各地促進(jìn)需求釋放的重要政策方向，如繼續(xù)提高公積金貸款額度、延長貸款期限等。明年公積金支持多孩家庭、人才等群體購房的力度或更大，全國層面降低公積金貸款利率也存在一定政策預(yù)期。

城中村和危舊房改造的市場關(guān)注度頗高。 這次會議介紹，今年城中村改造擴(kuò)圍至300多個城市，實施城中村改造項目1790個，建設(shè)籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套（間）。

今年10月住建部提出通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造的增量政策 。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，明年要加力實施城中村和危舊房改造，具體應(yīng)該如何加力，這次會議給出更明確的答案：推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。

陳文靜預(yù)計，2025年城中村改造的配套政策有望繼續(xù)完善，改造節(jié)奏或加快。隨著各項配套政策跟進(jìn)落實，通過貨幣化安置的方式推進(jìn)城中村改造，或?qū)⒃?025年新房銷售中發(fā)揮實質(zhì)性帶動作用，成為促進(jìn)新房銷售止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一。

在供應(yīng)端，會議繼續(xù)從完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系展開部署。一方面，商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。另一方面，以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實現(xiàn)安居。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，與今年相比，明年供給端政策的一大變化是重點圍繞盤活存量來進(jìn)行 。商品房領(lǐng)域更多要做好盤活存量工作，同時，要加大包括配售型保障房在內(nèi)的保障性住房供給的支持力度。

圍繞改善供給，陳文靜認(rèn)為還有幾個側(cè)重點，一是落實專項債收購存量閑置土地政策 ，繼續(xù)完善相關(guān)配套政策，加速推動土地“去庫存”，改善市場供求關(guān)系及企業(yè)資金狀況；二是完善存量商品房收儲政策 ，在收購主體、收購價格和住房用途方面給予城市政府更大自主權(quán)；三是多措并舉盤活商辦用房 ，將存量商辦用房轉(zhuǎn)為租賃房或是重要方向。

“2025年，將是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期，關(guān)鍵是前期部署的政策能否落地?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。

有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售

李宇嘉表示，近期商品房市場出現(xiàn)積極變化，但止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)還需要夯實。在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，舊模式難以為繼，要真正實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，需要轉(zhuǎn)向新模式。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議進(jìn)一步明確了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的五項重點工作。

具體來看，一是著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房 ，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動建立要素聯(lián)動新機(jī)制 ，以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定。三是大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革 ，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度 ，為房屋安全提供有力保障。五是完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管 ，整治房地產(chǎn)市場秩序，切實維護(hù)群眾合法權(quán)益。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)發(fā)展新模式是近幾年不斷被提及的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)在促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)和推動自身轉(zhuǎn)型過程中要重點把握的方向。

在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中，優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系被放在首位，政策延續(xù)前述“市場+保障”的供給端調(diào)控思路。在保障性住房方面，繼續(xù)圍繞發(fā)展保障性住房展開部署。在商品房市場，隨著人均住房面積增加、改善性住房需求凸顯，會議將增加改善性住房特別是好房子供給擺在更加重要的位置。

會議還將“建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子”列為明年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的一項重點任務(wù)，明確要提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建支持住房品質(zhì)提升的制度體系，支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，推進(jìn)老舊住宅更新改造，大力實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。

陳文靜表示，預(yù)計后續(xù)將有更多城市繼續(xù)優(yōu)化供給端政策，為“好房子”供給提供支持，本次會議強(qiáng)調(diào)支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，相關(guān)支持政策或?qū)⒏M(jìn)落地。而“好房子”供應(yīng)不斷放量，有望進(jìn)一步引導(dǎo)改善性住房需求釋放，促進(jìn)市場修復(fù)。

前不久，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在解讀構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式重點時表示，要改革完善商品住房銷售制度，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售 ，繼續(xù)實行預(yù)售的，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，防范出現(xiàn)新的交付風(fēng)險。本次會議再次對相關(guān)工作展開部署。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，預(yù)計明年預(yù)售制度將會有較大調(diào)整，調(diào)整的方向包括推進(jìn)現(xiàn)房銷售和優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管兩個方面。

李宇嘉表示，未來一段時間應(yīng)該是預(yù)售和現(xiàn)售并存的時期，開發(fā)商既可以選擇預(yù)售也可以選擇現(xiàn)售。一方面要加強(qiáng)預(yù)售項目的預(yù)售資金監(jiān)管，另一方面政策將大力支持現(xiàn)售，以提高住房品質(zhì)。接下來推進(jìn)現(xiàn)房銷售，需要加大在供地、規(guī)劃、報建、金融等方面的政策扶持力度，房企也要做好市場需求調(diào)研。