更多可用資金涌向商品房收儲并用于保障房籌建，這也意味著更多保障房面世，新市民、青年人以及其他住房困難群體將更快實現(xiàn)“住有所居”。

不到20天，正在“升溫”中的樓市又迎來了一針“強心劑”，今年樓市的傳統(tǒng)銷售旺季“銀十”讓人有了新期待。

9月24日，央行多“箭”齊發(fā)支持穩(wěn)樓市，提出了引導銀行降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%、支持收購房企存量土地等五項房地產金融新政，為提振樓市注入一針“強心劑”。近期，樓市不斷傳來好消息，財政政策又開始“接力”提振樓市，進一步推動樓市止跌回穩(wěn)。

10月12日，財政部部長藍佛安在國新辦新聞發(fā)布會上表示，將疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產市場止跌回穩(wěn)。

在業(yè)內人士看來，此次政策的一個重大突破是，財政部明確，允許專項債券用于土地儲備和收購存量房。這一重磅政策無疑再次提振了市場對樓市的信心。

打通土地收儲缺乏資金的“卡點”

房屋供給的源頭是土地供應，盤活存量土地也是去庫存的重要措施。加快閑置土地的收儲，有利于房企回籠資金，幫助房企緩解流動性壓力，也有利于防范化解房地產風險、促進房地產市場止跌回穩(wěn)。

當下，一些地區(qū)閑置未開發(fā)的土地相對較多，不少房企前期拍賣的土地閑置，甚至無力開發(fā)，特別是民營房企缺乏繼續(xù)建設的資金，由于土地市場供需低迷，土地流轉并不順利，這是擺在一些房企面前的一道難題。

今年5月17日，自然資源部副部長劉國洪曾在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，建立可持續(xù)的資金保障機制，對于收回、收購的土地，用于保障性住房項目的，可通過地方政府專項債券等予以資金支持。

市場一直在期待這項政策落地，推動解決一些企業(yè)的土地庫存“困局”。10月12日，財政部副部長廖岷在發(fā)布會上表示，允許專項債券用于土地儲備，主要是考慮到當前各地閑置未開發(fā)的土地相對較多，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲備項目。

“此次會議明確專項債可用于新增土地儲備，這是一個重大變化?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，專項債券可用于土地儲備極大地突破了當前賣地難、國企城投債務重對于土地盤活和儲備的制約。

存量土地盤活有三條路徑：企業(yè)自行開發(fā)、市場化流轉以及政府收儲。李宇嘉分析，如今，土地市場供需低迷，不少房企資金鏈緊張，房企自行開發(fā)的積極性很低，土地流轉給國企或政府收儲成為主渠道。但由于政府或國企債務重、土地出讓金驟減，導致盤活難度大，而供求關系壓力大，迫切需要盤活，這也是專項債用途“擴圍”的主要原因。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水也談到，此次專項債“擴圍”，使地方政府有更充裕的資金用于回收閑置存量土地，打通了收儲缺乏資金的“卡點”。

與此同時，李宇嘉也指出，一般來說，使用專項債涉及償還本息的問題，使用專項債收儲土地一般用于保障房建設或再出讓，其中，保障房屬于惠民生的項目，項目利潤往往相對較低。這就需要綜合考慮土地收儲成本以及保障房項目的運轉問題，推動實現(xiàn)資金平衡很關鍵。

“綜合來看，盤活閑置存量土地的各項配套資金有望加速跟進落實，支持房企合理退地、換地，對于地方政府、房企等均將產生實質性利好?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜說。

推動保障房建設全方位提速

當前，“去庫存”是各地房地產市場的一個關鍵詞，多城也明確了商品房收儲細則，建立了專門的公司或平臺，加大商品房的收儲力度。

與土地收儲類似，資金緊張也是商品房收儲面臨的最大挑戰(zhàn)之一。對此，今年5月17日，中國人民銀行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。面對巨大的商品房庫存，保障性住房再貸款提供的資金遠遠不夠。

雖然100個重點城市的新房庫存規(guī)模在減少，但整體的去化壓力仍然較大。上海易居研究院8月發(fā)布的報告顯示，今年7月，全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模為46464萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少3.5%。值得注意的是，在100個重點城市中，44城的去化周期超過36個月，還有33個城市去化周期在18-36個月之間。

“當前，房企去化能力仍然較弱，特別是民營房企銷售額下降幅度更大，民營房企的庫存去化能力更弱。該政策的實施，將幫助房企加快去庫存，有助于房企回籠資金。”劉水指出，據中指研究院監(jiān)測，今年1-9月，TOP100房企銷售總額同比下降38.8%，降幅較上月擴大0.3個百分點。從9月來看，TOP100房企銷售額同比下降38.81%，環(huán)比降低2.20%。

針對目前已建待售的住房相對較多的情況，政策在進一步“加碼”。廖岷表示，財政部主要采取兩項支持措施：一項是用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房。另一項是繼續(xù)用好保障性安居工程補助資金?！巴ㄟ^這兩項措施，既可以消化存量商品房，促進房地產市場的供需平衡，又可以優(yōu)化保障房的供給，滿足廣大中低收入人群的住房需求?！?/p>

一個顯著的變化是保障性安居工程補助資金從支持增量開始轉向支持存量。廖岷解釋，原本這筆資金主要是用來支持以新建方式籌集保障性住房的房源?，F(xiàn)在對保障性安居工程補助資金支持的方向作出優(yōu)化調整，適當減少新建規(guī)模，支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。

財政部發(fā)布的數據顯示，近3年，中央財政安排了保障性安居工程補助資金2124億元、中央預算內投資2800億元，并統(tǒng)籌地方政府專項債券等，支持籌集各類保障性住房666萬套，用于滿足城市中低收入群體、新市民還有青年人的基本住房需求。同時，也支持各地積極穩(wěn)妥推進老舊小區(qū)改造16萬個、惠及居民2725萬戶，支持棚戶區(qū)、城中村、城市危舊房改造420萬戶。

在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，對于已經建好但沒有銷售的房屋，后續(xù)可以直接使用專項債收購，充當保障房房源，快速供應保障房，這將有助于促進保障房建設的全面加速。從各地工作的緊迫性來說，也會立足新市民和住房困難群體，加大相關資金投放，必要時也可以通過發(fā)放保障房方面的資金補貼，更好地解決他們的居住問題。

更多可用資金涌向商品房收儲并用于保障房籌建，這也意味著更多保障房面世，新市民、青年人以及其他住房困難群體將更快實現(xiàn)“住有所居”。

房地產行業(yè)減稅“大招”或將到來

“我們正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。”廖岷談到，下一步，財政部還將進一步研究加大支持力度，調整優(yōu)化相關稅收政策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

嚴躍進認為，隨著普通住宅和非普通住宅標準取消，最直接的影響就是對購房者的增值稅和個稅產生了“減負效應”。尤其是對于一些想購買交易時間不長的房子或大戶型房子的人來說，其增值稅的“減負效應”會非常明顯。同時對于個人出售房屋，其個稅的壓力會進一步減小。

普通住宅與非普通住宅在“契稅和增值稅”等交易稅費方面存在顯著差異。例如，北京的普通住宅首套契稅為1%至1.5%，而非普通住宅首套稅率統(tǒng)一為1.5%。增值稅方面的差異則更大。在房產證滿兩年的情況下，普通住宅免征增值稅，非普通住宅則需按差額征收增值稅，稅率為5.3%。

“按照過去的經驗，稅費的下調將產生極大的‘降成本’效應?！崩钣罴伪硎?，在剛需和改善需求占主導的情況下，購房者對價格和交易成本比較敏感。他預測，未來，二手房交易契稅、增值稅、個稅有望進一步降低或減免，這些稅費的降低或減免，最多可以為購房者節(jié)約5%-8%的購房成本。

這對開發(fā)商而言也是在“減負”。在針對開發(fā)商征收的土地增值稅方面，開發(fā)商建造普宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果開發(fā)商開發(fā)建設的是非普宅，要按照其增值額的全額進行土地增值稅的計征。

當前，各地正在加快落實取消普通住宅標準的相關政策。北京、上海、深圳等地均已發(fā)文響應取消普通與非普通住宅標準的政策。陳文靜表示，取消該標準后，購房增值稅的稅率、免征年限等細節(jié)政策仍需進一步明確。同時，針對開發(fā)商征收的土地增值稅也需要細化調整。

中共中央政治局9月26日召開會議對房地產市場進行了定調，提出要促進房地產市場止跌回穩(wěn)。隨后，多個部門提出了“一攬子”配套政策提振樓市。

“這釋放出迄今最強‘穩(wěn)地產’信號。”陳文靜表示，9月底一線城市接連出臺樓市新政，極大地提振了市場信心，帶動國慶假期房地產銷售大幅提升。

國慶假期，多地樓市交出了“亮眼”的成績單。一些售樓處因為人太過擁擠而被網友戲稱為人氣旺的“5A級景區(qū)”，看房也成了一些年輕人假期新的休閑方式，房屋帶看量暴增也帶動了房屋成交量的上漲，一些樓盤國慶假期的房屋認購量已經超過了9月整月的認購量。

嚴躍進還表示，“此次財政部提及稅收工具支持房地產止跌回穩(wěn)，雖然沒有明確提及稅收工具的方向，但基本上可以判斷，在此前央行一系列重磅政策下，房地產減稅大招將出現(xiàn)。”

陳文靜預測，四季度，房地產行業(yè)的“一攬子”配套政策有望加速落地，或將圍繞落實好存量政策、加速推出增量政策展開，地方國企收儲已建成未售商品房政策將進一步優(yōu)化調整，打通收儲“卡點”；同時，加大“白名單”貸款投放力度；核心城市繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，市場期待的降低交易稅費、降低交易傭金等政策或將繼續(xù)優(yōu)化?！澳陜入S著各項政策不斷落地落實，房地產市場的改善或值得期待。”（趙麗梅 張均斌）

責編：張云龍

一審：張云龍

二審：張馬良

三審：熊佳斌

來源：中國青年報