用好土地，引導(dǎo)市場做好產(chǎn)品，提供好房子。

8月7日，上海今年第四批次宅地交易結(jié)束，5宗地塊成交總額達到109.5億元，最高溢價率控制在30%。

本輪土拍是上海出臺樓市“滬九條”以后的第二輪土拍，也是二十屆三中全會后上海首批宅地集中出讓。其中，徐匯區(qū)斜土街道地塊成為市場關(guān)注焦點，經(jīng)過半個多小時、72輪極限拉扯，該地塊由綠城競得，觸及地塊溢價率上限30%。

高溫之下，上海土拍的火熱態(tài)勢，釋放哪些信號？

徐匯地塊的競拍截圖

優(yōu)質(zhì)地塊依然受市場認可

本輪土拍涉及的5宗地塊，分布在徐匯、浦東、虹口、青浦、奉賢五個區(qū)域。申請的競買企業(yè)仍以國央企為主，包括保利、華潤、中海、招商、越秀、象嶼等。這幾家開發(fā)企業(yè)并不陌生，頻繁活躍在今年土拍市場，足可見其深耕上海的決心。

根據(jù)土拍規(guī)則，除了徐匯濱江地塊為招掛復(fù)合方式出讓外，其余4幅地塊以掛牌方式出讓。所謂掛牌方式，即申請人自由競價，按“價高者得”確定競得人；“招掛復(fù)合”指的是招標(biāo)和掛牌方式結(jié)合，如果申請人數(shù)達到一定數(shù)量，需先通過評標(biāo)確定入圍競標(biāo)人，然后在入圍范圍內(nèi)進行競價，如果不超過規(guī)定人數(shù)則采用掛牌方式。徐匯濱江地塊由于有效申請人數(shù)小于11人，根據(jù)出讓文件規(guī)定，確定采用掛牌方式出讓。

業(yè)內(nèi)人士表示，“招掛復(fù)合”方式是對開發(fā)商綜合條件的考核，不僅要考察其經(jīng)濟實力，還對房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗、項目品質(zhì)等方面進行對比，好中選優(yōu)。

經(jīng)過一天激烈角逐，5宗地塊全部順利出讓，徐匯和虹口兩宗地塊由于地處中心城區(qū)，受到熱捧，均由綠城以溢價競得。

其中，虹口地塊位于涼城板塊，吸引保利、綠城、象嶼3家競買人參與競拍，經(jīng)歷了24輪競價，溢價率6.48%。徐匯地塊位于斜土板塊，地處濱江，條件優(yōu)越，共吸引保利、招商與徐匯城投聯(lián)合體、中海與西岸集團聯(lián)合體、越秀與象嶼聯(lián)合體、華潤、綠城、宸嘉等7家競買人參拍，經(jīng)歷了72輪競價，溢價率30%觸頂。

同時，上海本市土地市場冷熱不均的情況依然存在，本輪土拍還有3宗地塊以起始價成交。其中，浦東新區(qū)北蔡地塊競得人為上海浦東土地控股（集團）有限公司，青浦區(qū)重固鎮(zhèn)地塊競得人為上海保利建錦城市發(fā)展有限公司，奉賢新城地塊競得人為上海奉賢新城上江南置業(yè)有限公司。

引導(dǎo)市場主體理性競價

本輪土拍中競爭最為激烈的，毫無意外為徐匯斜土地塊，地塊起始價為36.96億元。自公告發(fā)布起，徐匯斜土地塊便受到了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，該地塊設(shè)置了30%溢價率上限，即土地最高價格上限控制在48.05億元。

上海市規(guī)劃資源局此前表示，自今年第三批次宅地拍賣起，取消商品住房用地溢價率10%的上限要求。那么，為何對徐匯斜土地塊設(shè)置了溢價率上限？

記者從上海市規(guī)劃資源局資源利用處（權(quán)益處）了解到，6月7日上海官方發(fā)布的信息中已經(jīng)明確，在出讓前，市級相關(guān)部門和相關(guān)區(qū)建立綜合會商機制，逐一地塊合理設(shè)定出讓起始價格，對市場熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，目的是引導(dǎo)市場主體理性競價。

按此規(guī)則，徐匯斜土地塊經(jīng)過72輪競價觸及30%溢價率上限之后，有4家競買人轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。最終，綠城脫穎而出，成交樓面價格破每平方米13萬元，為目前全國最高樓面價。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，在當(dāng)前土地市場形勢下，徐匯斜土地塊的競拍向市場釋放積極的強勁信號，體現(xiàn)了更多購地資本關(guān)注重點城市和優(yōu)質(zhì)地塊，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場信心提振有積極作用，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的信心恢復(fù)也有積極的作用。

引導(dǎo)好土地造好房子

今年以來，上海土地供應(yīng)“小步快跑”，供應(yīng)節(jié)奏加快，地塊質(zhì)量保持高標(biāo)準(zhǔn)。截至目前，上海今年共出讓四個批次住宅用地，24宗土地?zé)o一流拍，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，中心城區(qū)土地占比明顯提高。

上海市規(guī)劃資源局資源利用處（權(quán)益處）相關(guān)負責(zé)人表示，上海正在主動適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，積極響應(yīng)人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，按照更好發(fā)揮市場機制作用，創(chuàng)造更加公平、更有活力的市場環(huán)境的要求，提高土地資源配置效率和效益。本次推出的5宗地塊全部經(jīng)過綜合考慮，包括地塊規(guī)劃條件、周邊現(xiàn)狀情況、市場供需和存量房消化情況等，努力“用好土地，引導(dǎo)市場做好產(chǎn)品，提供好房子”。

比如，徐匯斜土地塊雖然不在浦江一線，但是發(fā)展空間極大。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，這幅地塊所處的徐匯濱江區(qū)域一直是高端住宅密集供應(yīng)區(qū)，此前入市的產(chǎn)品幾乎都受到熱賣，隨著地塊越來越少，該地塊的稀缺性越來越突出，從而激發(fā)開發(fā)商用心做產(chǎn)品，最終實現(xiàn)質(zhì)價同步。

徐匯地塊的區(qū)位

徐匯地區(qū)周邊高端項目幾乎都曾熱賣

徐匯地塊競得人綠城，以開發(fā)高品質(zhì)住宅項目而聞名全國。由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布的“2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評”成果顯示，綠城中國憑借著穩(wěn)健的發(fā)展榮膺“2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP10”并獲得“穩(wěn)健運營TOP10”“交付能力TOP5”等多項榮譽。

其他4宗土地的配套資源同樣較為完善。浦東北蔡地塊鄰近軌道交通18號線，交通和教育資源完善；虹口江灣鎮(zhèn)地塊位于涼城板塊，周邊規(guī)劃有公園、軌道交通、商場、學(xué)校，生活配套完備。奉賢和青浦兩宗地塊雖然地處上海遠郊，但是均位于重點規(guī)劃片區(qū)。如奉賢地塊位于奉賢新城，規(guī)劃利好較多，距離奉賢新城地鐵站只有1公里；青浦地塊位于大虹橋板塊，臨近規(guī)劃地鐵（在建）示范區(qū)線，未來交通更加便利。

浦東地塊的區(qū)位條件

虹口地塊區(qū)位情況

奉賢地塊區(qū)位情況

青浦地塊的區(qū)位

上海正在實現(xiàn)資源配置效率最優(yōu)化和效益最大化，加大優(yōu)質(zhì)住宅用地供應(yīng)。記者發(fā)現(xiàn)，在第四批次土拍落幕的同時，上海市土地交易事務(wù)中心已同步發(fā)布第五批次商品住宅用地出讓預(yù)告。第五批次地塊依然聚焦在上海核心板塊，即將出讓的兩宗地塊均位于靜安區(qū)，預(yù)計9月上中旬組織交易活動。

責(zé)編：寧靜

一審：寧靜

二審：姚茜瓊

三審：張德會

來源：上觀新聞