加裝電梯只是起點(diǎn)，更重要的，是讓電梯長(zhǎng)久持續(xù)地運(yùn)營下去。

6月24日，浙江紹興，大雨瓢潑。

家住上虞區(qū)百官街道平陽山社區(qū)振通新村4幢2單元6樓的徐思鋒冒雨下樓，繞著門口尚未完工的電梯走了兩圈，似乎是確認(rèn)檢查無誤后才轉(zhuǎn)身回家。路過的鄰居見狀打趣：“徐師傅，雨天電梯不施工，您這是在看啥？”徐思鋒一時(shí)回答不上來，邊笑邊喃喃自語：“我就是看看進(jìn)度。”

徐思鋒對(duì)這部電梯盼了太久。

振通新村建于世紀(jì)之交，含6幢房子共12個(gè)單元，徐思鋒所住的6樓為頂層。大約兩年前，徐思鋒剛剛退休，想將父母接過來住更方便照顧，但老人上了年紀(jì)，行動(dòng)不便，上下6樓實(shí)在費(fèi)力。他便和鄰居一起張羅起加裝電梯這件事，但由于種種原因，未能如愿。

直到去年，加梯才迎來轉(zhuǎn)機(jī)。去年開始，上虞將加梯工作與老舊小區(qū)改造提升工程相結(jié)合，振通新村是首批試點(diǎn)小區(qū)之一。此舉不僅提升效率，還幫居民們省了錢。即便是徐思鋒這樣的頂樓住戶，每戶也只需出資3萬元左右。前不久，小區(qū)內(nèi)首部電梯完成加裝，而徐思鋒心心念念的電梯也將于下月完工投用。

既有住宅加裝電梯一直是老生常談的話題。相關(guān)工作看似簡(jiǎn)單，實(shí)則千頭萬緒，尤其要讓利益訴求各不相同的人找到“最大公約數(shù)”，談何容易？更何況，即便加裝電梯完工了，也不意味著萬事大吉，還要面臨“誰來管、管什么、錢誰出”等后續(xù)管理和運(yùn)維問題。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)三角各城市對(duì)于老房加梯和后續(xù)管理的探索陸續(xù)走入下半場(chǎng)，特別是今年以來，各地?fù)屪ゴ笠?guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新重大機(jī)遇，創(chuàng)出很多成功的案例。 記者采訪發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)三角各城市對(duì)于老房加梯和后續(xù)管理的探索陸續(xù)走入下半場(chǎng)，有很多成功的案例，但仍有一些問題亟待解決，重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)向成片加裝。杭州、嘉興等地提出引入聽證會(huì)形式，幫助解決更多人的顧慮；紹興則借勢(shì)借力，將加裝電梯與老舊小區(qū)改造、未來社區(qū)建設(shè)等相結(jié)合，提升效率。另外，杭州、南京等地還曾推出“公交電梯”“租賃電梯”等模式，試圖給出更“激進(jìn)”的解決方案。

紹興新昌順和家園小區(qū)，從2020年開始加裝電梯，所有單元樓道已實(shí)現(xiàn)加裝電梯全覆蓋。 受訪者供圖

今年4月，紹興市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公開了《紹興市既有住宅加裝電梯工作的實(shí)施意見（修訂）》，總結(jié)此前經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，還對(duì)原有方案進(jìn)行了修改和細(xì)化。很多人期待，這份新文件的出現(xiàn)，或許可以成為一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)，能夠更好地推動(dòng)工作。

考慮細(xì)一點(diǎn)，麻煩少一點(diǎn)

加裝電梯，最難的是協(xié)調(diào)群眾意見，尤其是低層住戶，因加裝電梯影響采光、通風(fēng)、用地等，往往會(huì)滋生抵觸情緒。很多老房子的加梯計(jì)劃都是中途流產(chǎn)的。

上虞區(qū)政府的留言平臺(tái)上，今年1月曾有過“振通新村小區(qū)強(qiáng)裝電梯”的信訪投訴。留言中稱“加裝電梯從無到有，屬于違章建筑”。另外，留言中還列出加裝電梯的不利因素。比如，外掛電梯占用大量空間；破壞老樓墻體結(jié)構(gòu)，存在安全風(fēng)險(xiǎn)；消防安全隱患增加；影響低層住宅采光，噪聲污染；低層住宅價(jià)格劇降，個(gè)人利益受損等。

但要真說起來，和徐思鋒一樣盼著小區(qū)加裝電梯的居民，其實(shí)更多。平陽山社區(qū)副主任董益菠告訴記者，振通小區(qū)是比較典型的老舊小區(qū)，居民的年齡整體偏大。小區(qū)122戶居民中，60歲以上人數(shù)占比超過70%。此前，社區(qū)曾針對(duì)加裝電梯一事做過民意調(diào)查，結(jié)果顯示80%以上居民都表示同意。

即便如此，在具體操作過程中，仍有各種反對(duì)意見。為此，街道和社區(qū)沒少花心思。董益菠已經(jīng)記不清開了多少次協(xié)調(diào)會(huì)，但那段時(shí)間她幾乎每天都要上門做居民的思想工作，挨家挨戶去敲門。時(shí)間一般趁中午或者晚上，這個(gè)時(shí)候，居民們都在家里，吃飯的時(shí)候，聊起來也會(huì)比較輕松。“白天找居民，晚上想對(duì)策，經(jīng)常要忙到凌晨一兩點(diǎn)?！?/p>

另外，還要發(fā)動(dòng)鄰里和樓上樓下居民反復(fù)游說。百官街道村鎮(zhèn)建設(shè)辦項(xiàng)目負(fù)責(zé)人徐偉達(dá)說：“一方面，畢竟住了二十來年，大家都是鄰居，總歸有點(diǎn)人情面子的；另一方面，很多鄰里日常的小摩擦，在加梯這個(gè)具體場(chǎng)景中，都被放大了，但只要把問題說通了、解決了，工作也就好推進(jìn)了?！?/p>

前不久，小區(qū)1幢2單元的電梯加裝完成，總算是了了很多人的心愿。此后，徐思鋒所在的4幢2單元的電梯也即將完工，計(jì)劃于下月投入使用。雖然距離小區(qū)全部加裝12部電梯的目標(biāo)還有距離，但徐偉達(dá)信心滿滿。

在這方面，不妨再看看嵊州市的經(jīng)驗(yàn)。2022年，嵊州盛都花苑北區(qū)15個(gè)單元完成加裝電梯工作，成為紹興市首個(gè)實(shí)現(xiàn)加梯全覆蓋的老舊小區(qū)。嵊州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)科科長(zhǎng)酈劍告訴記者，當(dāng)時(shí)，住建部門專門針對(duì)一些具體問題，做了詳細(xì)的調(diào)研：“只有專業(yè)的回答，才能讓更多人信服?！?/p>

比如，反對(duì)的聲音主要集中在1樓和2樓。有人擔(dān)心影響采光，有人懷疑有噪聲污染，那么到底影響多大？他們請(qǐng)了專業(yè)的測(cè)試機(jī)構(gòu)，檢測(cè)的結(jié)果是，采光影響不超過半個(gè)小時(shí)，噪聲幾乎可以忽略不計(jì)。還有人抱怨，老舊小區(qū)本就狹窄，外掛電梯又占用大量空間，可能產(chǎn)生安全隱患。于是，小區(qū)通道寬度被嚴(yán)格限制，來保證“一樓單元門打開后，兩輛電動(dòng)自行車可交會(huì)通行”。值得一提的是，因?yàn)殡娞莸陌惭b位置涉及一戶居民的車棚，若車棚拆了，這戶居民的停車就不方便。后來，物業(yè)和居委會(huì)想了辦法，把小區(qū)里一個(gè)閑置的車棚和這戶居民做了調(diào)換，這戶居民很痛快地答應(yīng)了。

紹興嵊州盛都花苑北區(qū)，是紹興首個(gè)整體加裝電梯小區(qū)試點(diǎn)。 受訪者供圖

“總的來說，我們要把自己當(dāng)成每一幢要加梯的居民，方方面面盡可能替他們考慮周全。前期考慮細(xì)一點(diǎn)，后面麻煩就會(huì)少一點(diǎn)?！贬B劍總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，“主要就是實(shí)實(shí)在在告訴他們，確實(shí)有影響，但是影響不會(huì)很大，而且加了電梯會(huì)提升小區(qū)的形象和檔次”。他還發(fā)現(xiàn)，“整體加梯后，小區(qū)洋氣了很多。不僅如此，小區(qū)房?jī)r(jià)也迎來上漲，雖然低層漲價(jià)沒有高層多，但至少打破了跌價(jià)的傳言”。

杭州的經(jīng)驗(yàn)也值得借鑒。此前，杭州創(chuàng)新提出加梯聽證會(huì)的機(jī)制，聽證會(huì)由街道、社區(qū)工作人員、律師、調(diào)解員、電梯設(shè)備專家、加梯申請(qǐng)方代表和反對(duì)方代表等人員參加。聽證會(huì)搭建了公開透明的溝通平臺(tái)，讓雙方意見都能得到充分表達(dá)，有利于化解加梯矛盾。今年4月公示的《紹興市既有住宅加裝電梯工作的實(shí)施意見（修訂）》中，也將增設(shè)聽證會(huì)條款納入其中，具體效果讓人期待。

紹興市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)科科長(zhǎng)錢路琪表示，很多工作都是一步步摸索出來的，針對(duì)低層業(yè)主反對(duì)強(qiáng)烈的問題，此次也提出了優(yōu)化措施，來減少矛盾糾紛。例如，征收權(quán)益均享和減少最大干預(yù)等，前者指的是當(dāng)房屋被征收或拆遷時(shí)，未出資的低層業(yè)主也享有同等權(quán)益，后者則對(duì)加梯限重進(jìn)行限制，盡量減少對(duì)底層住宅和相鄰建筑的不利影響。

省一點(diǎn)，再省一點(diǎn)

經(jīng)費(fèi)同樣是個(gè)大問題。畢竟，除了政府補(bǔ)貼，還要居民自己真金白銀地掏錢。

酈劍告訴記者，電梯加裝需經(jīng)歷方案設(shè)計(jì)、意見征求、資金籌集、施工建造、完工驗(yàn)收等程序。這一過程中，居民首先要完成資金籌集后才能建造電梯。一般來說，需要加裝電梯的幾乎都是老舊小區(qū)，居民大多是退休老人，收入不高，一次性支付數(shù)萬元資金頗有壓力，加裝電梯還可能涉及地下管線改造遷移等，也是一筆不小的費(fèi)用。

截至目前，紹興全市累計(jì)已完工加裝電梯1088臺(tái)，加梯數(shù)量位居浙江省第二位，僅次于杭州。相對(duì)來講，紹興的加梯補(bǔ)貼較高，因此進(jìn)展也較快。紹興市區(qū)每臺(tái)加裝電梯的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為25萬元。在此基礎(chǔ)上，上虞還為每臺(tái)電梯多拿出5萬元，專門補(bǔ)貼給一樓和二樓住戶；柯橋、越城對(duì)5臺(tái)以上整體加裝的小區(qū)，再給予每臺(tái)5萬元的補(bǔ)助。在嵊州，受限于當(dāng)?shù)刎?cái)政情況，每臺(tái)加裝電梯的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為15萬元。

有人算了筆賬，紹興6樓住宅加裝電梯的費(fèi)用在45萬元至50萬元之間。其中，按紹興的標(biāo)準(zhǔn)，管線遷移費(fèi)用由地方財(cái)政和管線遷移單位各承擔(dān)一半，業(yè)主不必出錢。如果是整片加裝，將加裝電梯與老舊小區(qū)改造結(jié)合，所涉電梯基坑建造相關(guān)費(fèi)用納入舊改工程，還可再省一筆錢。理想情況下，算上政府補(bǔ)貼，每部電梯業(yè)主自籌的費(fèi)用僅需十多萬元。而在嵊州，加梯的費(fèi)用一度達(dá)到30萬元。

“可別小看這個(gè)差距。雖然看起來差了20萬元，但如果換個(gè)角度想，可能就是差了2倍，這個(gè)心理落差可能就有點(diǎn)難以接受了?！贬B劍說。這個(gè)落差一度讓包括盛都花苑北區(qū)在內(nèi)的嵊州加梯工作陷入短暫的停滯。

不過，嵊州也想了新辦法。比如，以小區(qū)整體加裝的規(guī)模效應(yīng)為條件，經(jīng)過與電梯企業(yè)的協(xié)商，采用打包加裝模式建設(shè)。由加梯企業(yè)與小區(qū)業(yè)委會(huì)或社區(qū)簽訂整體加裝合同，企業(yè)先行墊資建造，完工后再與業(yè)主簽訂合同。此外，建成后業(yè)主還可以選擇一次性或分期付款兩種模式。經(jīng)濟(jì)實(shí)在困難的，最高可選擇5年的分期付款，并實(shí)施5年兜底維保。一番操作下來，每部電梯的加裝費(fèi)用大概可下降5萬元至7萬元。

目前，在紹興，雖沒有明確規(guī)定，但電梯加裝費(fèi)用基本按照“一二三四”的比例分?jǐn)偂＜匆粯嵌遣怀鲥X，三樓及以上分別按10%、20%、30%和40%的比例出錢。出錢最多的是6樓。每年的電費(fèi)和維保費(fèi)，也由每戶按相應(yīng)比例分?jǐn)偂?/p>

紹興嵊州湖濱公寓，2022年已完成所有電梯加裝工作。 受訪者供圖

2022年，盛都花苑北區(qū)的15臺(tái)電梯安裝完成，有媒體采訪小區(qū)居民，有居民表示：“算上政府補(bǔ)貼和街道‘獎(jiǎng)勵(lì)’，出資最多的頂樓也只要拿出3萬元?！彼€去打聽了一圈，發(fā)現(xiàn)這個(gè)價(jià)格算挺便宜的。記者跟徐思鋒打聽，他的說法也差不多。“我們一戶出3萬元就能裝個(gè)電梯，這多劃算啊?！毙焖间h感慨。

算起來，徐思鋒家門口的電梯能裝起來，和加梯成本持續(xù)下降也有關(guān)系。這兩年，紹興全面推進(jìn)整體加裝模式，主要是結(jié)合老舊小區(qū)改造提升和未來社區(qū)建設(shè)等工程，在具備條件的建設(shè)改造項(xiàng)目中推進(jìn)整體加裝工作。暫不加裝的單元，則預(yù)留電梯沉井位置和各類管線接口。聽起來有些復(fù)雜，但目的還是在于降低加梯成本，讓更多人受益?！昂?jiǎn)單來說，就是包括地下勘探、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等步驟，都由政府負(fù)責(zé)，對(duì)業(yè)主來說，前期費(fèi)用都可以省掉了。”徐偉達(dá)說。

為了加裝電梯，紹興下了大力氣。錢路琪告訴記者，接下來，紹興還將優(yōu)化程序，盡可能減少業(yè)主損失。以前，加裝電梯的第一步，是需要提前委托專業(yè)的建筑單位對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)計(jì)并出具報(bào)告，這部分費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)。由于是規(guī)范化設(shè)計(jì)，費(fèi)用相對(duì)較高，如果后續(xù)無法推進(jìn)落實(shí)，這筆錢也就成了“沉沒成本”?，F(xiàn)在，項(xiàng)目初期只需要提供初步方案即可，并將專項(xiàng)設(shè)計(jì)方案調(diào)整至施工圖審階段。如果前期協(xié)商不成功，電梯裝不了，那么也就不用出設(shè)計(jì)方案的錢了。

運(yùn)營維護(hù)，未雨綢繆

眼看著電梯即將完工，徐思鋒有些激動(dòng)。用他的話說，“平日里走進(jìn)走出，總會(huì)想著多看兩眼”。對(duì)他來說，電梯完工后，他終于可以把父母接過來了，并且以后也可以更方便地幫子女帶孩子了。“加裝電梯，惠及的其實(shí)就是一老一小?！毙焖间h說。

不過，他最近也有新的擔(dān)憂。加裝電梯完工了，并不意味著萬事大吉。他聽說過，有的地方好不容易裝好了電梯，但由于沒談妥后續(xù)運(yùn)營管理的問題，最終電梯停用。

這樣的擔(dān)憂不無道理。由于加裝電梯大多處于室外，對(duì)很多電梯來說，5年是一個(gè)門檻，之后就可能逐步會(huì)出現(xiàn)一些問題，隨之而來的，維保的費(fèi)用也會(huì)相應(yīng)增加。長(zhǎng)三角很多城市從2018年前后開始加快推進(jìn)既有加裝電梯相關(guān)工作，目前已陸續(xù)步入下半場(chǎng)。記者曾多次聽人提到：“做好老房加裝電梯的‘后半篇文章’，已經(jīng)到了迫在眉睫的時(shí)候?！?/p>

一般來說，電梯作為特種設(shè)備，都由物業(yè)公司管理。但實(shí)際問題是，大多數(shù)加裝電梯的老舊小區(qū)，并沒有物業(yè)公司。酈劍表示，目前嵊州采取的是打包運(yùn)營的模式。“電梯企業(yè)既負(fù)責(zé)加梯，也負(fù)責(zé)后續(xù)的維保等問題，實(shí)行的是5年兜底維保。”酈劍說，這樣的好處是方便管理，價(jià)格也比較優(yōu)惠，每部電梯每年6000元，既包括電費(fèi)等運(yùn)營服務(wù)費(fèi)用，也包含年檢費(fèi)用和外立面、玻璃等維保費(fèi)用。不過，此項(xiàng)協(xié)議即將到期，后續(xù)還要視具體協(xié)商情況來定。

在紹興，類似的模式比較普遍。很多小區(qū)在加裝電梯前，還會(huì)額外簽訂一個(gè)合同，將后期的運(yùn)營管理和維修保護(hù)等都委托給電梯公司。錢從哪里來？每幢樓或每個(gè)單元會(huì)推選一個(gè)業(yè)主代表，由他去建立一個(gè)公共賬戶，費(fèi)用則按照前期協(xié)商好的比例分?jǐn)?，再通過公共賬戶進(jìn)行支付。

“我們的電梯都是刷卡的，刷完卡才能到達(dá)指定樓層。也就是說，通過使用權(quán)限來作為限制條件，如果哪戶沒有繳費(fèi)，那么就停用他的使用權(quán)限。這是目前我們探索下來，操作性比較高的方式?！毕嚓P(guān)工作人員說。

紹興諸暨桂花園小區(qū)，已有7臺(tái)電梯完成加裝。 受訪者供圖

對(duì)于加裝電梯的運(yùn)營問題，長(zhǎng)三角還曾出現(xiàn)過更“激進(jìn)”的嘗試。

比如，南京曾探索“租賃電梯”模式。2018年，南京櫻鐵村小區(qū)與西安標(biāo)準(zhǔn)電梯有限公司合作開展租賃電梯推廣試點(diǎn)。住戶按照樓層不同，在15年內(nèi)每年繳納相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租金，便可刷卡乘坐電梯，使用次數(shù)沒有限制，同時(shí)也有專門的運(yùn)營公司負(fù)責(zé)電梯的檢修。不過，雖然試點(diǎn)很早，但這部電梯花了近兩年時(shí)間才建成，直到2020年5月才交付使用。后來，由于電梯公司無法實(shí)現(xiàn)收支平衡，項(xiàng)目被迫取消。

2021年，杭州市臨安區(qū)碧桂苑小區(qū)1元1次的“公交電梯”也曾引起不少討論。所謂“公交電梯”，指電梯公司全額承擔(dān)前期建設(shè)和后期維保費(fèi)用，居民按乘坐次數(shù)收費(fèi)，住在高樓層的居民肯定使用多，住在低樓層的居民一般使用得少。不過，幾個(gè)月運(yùn)行下來，數(shù)據(jù)不大好看，乘梯人數(shù)比預(yù)估的少，盈利比較困難，最后不了了之。

歸根結(jié)底，還是因?yàn)轭愃铺剿鳑]有跑通盈利模式。“公交電梯”運(yùn)營收入主要包括按次收取的電梯乘坐費(fèi)和電梯廣告費(fèi)，風(fēng)險(xiǎn)則在于老舊小區(qū)中老年住戶的接受程度不高和支付手段復(fù)雜。但在實(shí)際運(yùn)營中，由于老舊小區(qū)的樓層和住戶有限，廣告收入不多?！白赓U電梯”的難點(diǎn)在于資金回收周期過長(zhǎng)，對(duì)電梯公司而言，一旦出現(xiàn)問題，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂。

但無論“公交電梯”還是“租賃電梯”，都旨在推動(dòng)加裝電梯快速安裝，也曾吸引了更多人對(duì)這項(xiàng)工作的廣泛關(guān)注，這無疑有積極意義。事實(shí)上，加裝電梯只是起點(diǎn)，更重要的，是讓電梯長(zhǎng)久持續(xù)地運(yùn)營下去。老房加梯一向是重要的民生工程，但如何真正讓加梯體現(xiàn)民心所向、多方共贏，還有待持續(xù)探索。

責(zé)編：寧靜

一審：寧靜

二審：唐煜斯

三審：張德會(huì)

來源：上觀新聞