大家互相學(xué)習(xí)、奮力摸索，希望能總結(jié)吸取實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，推出一個(gè)可常態(tài)化運(yùn)行的成熟模式

啟東，離上海市最近的縣級(jí)市之一。今年上半年，在長(zhǎng)三角多個(gè)試水住房以舊換新政策的城市中，啟東動(dòng)得比較早，今年2月，啟東城投集團(tuán)推出第一批50個(gè)名額，8分鐘就被一搶而空。

鈕向東是啟東城投集團(tuán)以舊換新項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人之一，在過(guò)去的4個(gè)多月里，他幾乎天天忙得腳不著地。“開(kāi)了N次會(huì)議。”一見(jiàn)面，他就跟記者感嘆，為了以舊換新的事，公司幾乎天天在開(kāi)會(huì)。

如此投入，回報(bào)是直觀的。啟東城投給出了一組數(shù)據(jù)：第一批實(shí)際成交的客戶為24組，累計(jì)新房銷(xiāo)售總價(jià)約7241萬(wàn)元，舊房收購(gòu)總價(jià)約2993.6萬(wàn)元，完成現(xiàn)金回收超4000萬(wàn)元，占比約58%。

數(shù)字的背后，意味著市場(chǎng)強(qiáng)烈的置換需求得到了一定釋放。在第一批實(shí)施過(guò)程中，啟東積累了不少經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在5月推行第二批以舊換新時(shí)，啟東調(diào)整政策，放寬舊房收購(gòu)條件，讓更多有置換需求的人參與進(jìn)來(lái)。

放眼全國(guó)，長(zhǎng)三角的探索和嘗試走在了前面。早在去年9月，太倉(cāng)就開(kāi)始試行以舊換新，并于今年1月逐步常態(tài)化。目前太倉(cāng)成交的新房量約235套，回收二手房約270套。隨后，越來(lái)越多的長(zhǎng)三角城市加入進(jìn)來(lái)——鹽城、衢州、宣城、亳州、杭州臨平、南通海安、無(wú)錫梁溪區(qū)……政策細(xì)則各有不同，但都指向同一個(gè)方向：置換人把舊房賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，賣(mài)房款可直接用作購(gòu)買(mǎi)新房。

在采訪中，記者被采訪對(duì)象頻頻問(wèn)及的一個(gè)問(wèn)題是：“你看到其他城市是怎么做的？”在越來(lái)越多的長(zhǎng)三角城市鉚著勁推出當(dāng)?shù)匕嬉耘f換新的過(guò)程中，大家互相學(xué)習(xí)、奮力摸索，希望能總結(jié)吸取實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，推出一個(gè)可常態(tài)化運(yùn)行的成熟模式，以進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

市場(chǎng)置換需求強(qiáng)烈

今年2月12日，啟東城投集團(tuán)拿出了5個(gè)樓盤(pán)參與以舊換新，對(duì)收購(gòu)的舊房劃定了這樣的條件：本市主城區(qū)范圍內(nèi)可上市交易的存量住房，房齡20年以內(nèi)的房屋。

第一次嘗試，啟東城投像小馬過(guò)河般，小心謹(jǐn)慎，僅拿出50套房源試水。不過(guò)，讓鈕向東有些意外的是，活動(dòng)剛推出短短幾天，就有幾百組客戶前來(lái)咨詢，正式接受報(bào)名的時(shí)間是2月18日8點(diǎn)30分，活動(dòng)開(kāi)始8分鐘，有50組客戶完成了3萬(wàn)元意向金的銀行打款?！斑€是比較震撼的，這意味著8點(diǎn)39分打款的客戶，就沒(méi)有參與的資格了。”鈕向東透露，當(dāng)天上午實(shí)際打款報(bào)名的客戶共有132組。

這50組報(bào)名成功的客戶中，真正成交的是24組。對(duì)這個(gè)數(shù)字，鈕向東感到滿意，“說(shuō)明我們的評(píng)估價(jià)沒(méi)有太高，也沒(méi)有太低，比較接近真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)”。

不過(guò)，畢竟還有26組客戶最終沒(méi)能置換成功，為什么沒(méi)成功？在第二批活動(dòng)開(kāi)始之前，鈕向東又組織了“N個(gè)會(huì)”，反復(fù)討論研究，最終對(duì)細(xì)則中幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行了修改。

一個(gè)是房齡。之前規(guī)定的舊房房齡必須是20年以內(nèi)，第二批則擴(kuò)大到房齡24年以內(nèi)均可。

另一個(gè)是舊房?jī)r(jià)格占比。從總價(jià)不高于新房60%，改為80%，減輕置換者的貸款壓力。

另外，老細(xì)則要求，第一批參與的舊房必須已還清貸款。而新一批的政策細(xì)則允許舊房“帶押評(píng)估”，即參與評(píng)估的舊房，如有貸款，不需要自行提前還清，開(kāi)發(fā)商將協(xié)助置換者來(lái)解決貸款問(wèn)題。

嘗過(guò)試水的甜頭，第二批活動(dòng)的步子大了不少，其中之一就是不再限制房源套數(shù)和報(bào)名時(shí)間?！跋喈?dāng)于常態(tài)化了?！扁o向東樂(lè)觀地認(rèn)為，調(diào)整后的政策細(xì)則更為成熟，以舊換新的成交情況也會(huì)更好，“我們大概心里有點(diǎn)底了，上一批成交率50%，這一批應(yīng)該能有60%左右”。

啟動(dòng)城投以舊換新的廣告。李欣欣 攝

在長(zhǎng)三角，對(duì)住房以舊換新政策反響熱烈的城市并非個(gè)別。在南通主城區(qū)，“五一”前后開(kāi)始推以舊換新，市區(qū)一樓盤(pán)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人稱(chēng)，首批推出的置換房源為10套，有60多組購(gòu)房者報(bào)名，目前已有6組確定成交。海安一家房企介紹，第一批拿出了40套房源，目前成交已過(guò)半。

同樣在江蘇無(wú)錫市梁溪區(qū)，今年4月初試點(diǎn)推出商品房以舊換新。僅一個(gè)月時(shí)間，首批次就有超過(guò)40位換房人完成了交易。

南京的新政試水影響面更廣。4月末，南京安居建設(shè)集團(tuán)開(kāi)始推行住房以舊換新，首批試點(diǎn)2000套。換購(gòu)人可用二手房置換新房，舊房總價(jià)不高于新房總價(jià)的80%，并對(duì)二手房的位置進(jìn)行了限定，必須位于南京市主城六區(qū)，不含自建住房、商業(yè)、辦公、公寓等。

和其他城市有所不同，南京此次試點(diǎn)中，把收購(gòu)二手房的門(mén)檻放得很低，除了必須位于主城六區(qū)外，對(duì)房齡、面積都沒(méi)有限定，也就是說(shuō)，再“老”的房子、再大的面積，只要位置在主城六區(qū)，且產(chǎn)權(quán)清晰、可交易，都可以參與。

試水效果“立竿見(jiàn)影”。公告發(fā)布后，不到一個(gè)月時(shí)間，線上、電話、現(xiàn)場(chǎng)等各類(lèi)咨詢約3450組，微信小程序“寧換新”平臺(tái)登記意向報(bào)名約4150組，初審符合條件的登記約3430組。到5月21日，據(jù)“南京發(fā)布”官方公眾號(hào)消息，首批簽約，有52組客戶確認(rèn)成交。

6月6日，南京第二批次以舊換新活動(dòng)很快跟上，此次有12家房企參與，共21個(gè)樓盤(pán)2780套房源。

新房信息不對(duì)等

參與面擴(kuò)大的同時(shí)，一些問(wèn)題也隨之暴露出來(lái)。南京市民王榮就遇到新房?jī)r(jià)格“反轉(zhuǎn)”的情況。

4月29日，王榮來(lái)到“以舊換新”服務(wù)點(diǎn)，接待王榮的是服務(wù)點(diǎn)的工作人員?，F(xiàn)場(chǎng)人很多，工作人員給他推薦了一個(gè)樓盤(pán)，并提供了樓盤(pán)的銷(xiāo)售電話。

到樓盤(pán)的售樓處后，銷(xiāo)售人員給王榮推薦了一套位于2樓、面積142.87平方米的新房，原價(jià)約699萬(wàn)元，打八折（不含裝修升級(jí)包）后，價(jià)格約553.5萬(wàn)元，王榮當(dāng)場(chǎng)付了10萬(wàn)元意向金。

第二天，王榮將自己名下的二手房相關(guān)資料交給了銷(xiāo)售人員。在等待1個(gè)月后，王榮詢問(wèn)銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售進(jìn)展時(shí)，卻被告知，“樓盤(pán)的不同股東意見(jiàn)不一，針對(duì)打折房源，有的股東不愿意賣(mài)。”

在售樓處現(xiàn)場(chǎng)談好的價(jià)格，卻突然不算數(shù)了，這并非王先生一個(gè)人的遭遇。在社交平臺(tái)上，王先生聯(lián)系到了其他幾個(gè)和自己經(jīng)歷類(lèi)似的購(gòu)房者，并通過(guò)“12345”熱線等渠道進(jìn)行維權(quán)，但到目前為止，王先生繳納意向金后已過(guò)去近2個(gè)月，仍未接到評(píng)估通知。

記者于6月18日來(lái)到該樓盤(pán)的售樓處，反復(fù)詢問(wèn)新房的優(yōu)惠信息，銷(xiāo)售人員表示：“八折是不可能的。”隨后又解釋?zhuān)暗拇_準(zhǔn)備給頂樓、底樓房源一些優(yōu)惠，但到底優(yōu)惠多少，還要等公司的最終審批。

6月中旬，江蘇有媒體也曾報(bào)道，在南京第二批以舊換新的樓盤(pán)中，給以舊換新客戶的新房折扣為八七折，正常買(mǎi)房最低卻是七六折，這樣一來(lái)，出現(xiàn)了“換購(gòu)價(jià)”與“市場(chǎng)價(jià)”兩套價(jià)格體系。

對(duì)于南京的以舊換新活動(dòng)，南京房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士再三強(qiáng)調(diào)，“南京參與的企業(yè)比較多，老百姓參與度也比較高。已經(jīng)勇敢地走出這一步了，存在一些問(wèn)題，不能苛責(zé)太多?！?/p>

啟東城投也遇到過(guò)“換購(gòu)價(jià)”與“市場(chǎng)價(jià)”如何協(xié)調(diào)的問(wèn)題。鈕向東說(shuō)，此次參與“以舊換新”的新房售價(jià)全部打八八折，但其中一些樓盤(pán)本身的優(yōu)惠活動(dòng)可能是八四折，也就意味著“換購(gòu)價(jià)”要高于“市場(chǎng)價(jià)”。為避免出現(xiàn)不一致，啟東城投對(duì)樓盤(pán)本身優(yōu)惠低于八八折的房源，都按照該房源現(xiàn)行銷(xiāo)售價(jià)置換。

市場(chǎng)人士表示，在當(dāng)前樓市下行的背景下，有新盤(pán)為加速去化，本身就有不少優(yōu)惠折扣，相關(guān)管理部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，避免出現(xiàn)兩套價(jià)格、新盤(pán)信息不透明等問(wèn)題，保護(hù)置換者權(quán)益。

各地互相學(xué)習(xí)

除了新房?jī)r(jià)格之外，置換者最關(guān)心的，莫過(guò)于舊房的評(píng)估價(jià)。評(píng)估價(jià)是否“到位”，成為開(kāi)發(fā)商和置換者能否“走下去”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?！熬拖裣嘤H一樣，要互相看對(duì)眼?！蹦贤ㄊ袇^(qū)一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員表示。

評(píng)估價(jià)高了，房企不劃算；評(píng)估價(jià)太低，置換者不愿接受?！白詈镁涂ㄔ诳蛻粜睦锏狞c(diǎn)上?！币患曳科箐N(xiāo)售負(fù)責(zé)人這樣形容。

如何確定評(píng)估價(jià)？長(zhǎng)三角各地通過(guò)互相學(xué)習(xí)來(lái)確立評(píng)估模式。

總結(jié)下來(lái)，就是兩頭做文章：一方面，要有合理的舊房評(píng)估；另一方面，新房也要盡可能給予更多優(yōu)惠。

太倉(cāng)率先提出“第三方評(píng)估”模式：在5家具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取3家，分別對(duì)舊房進(jìn)行估價(jià)，取平均值得出最終收購(gòu)價(jià)，宣城、啟東、鹽城等地都學(xué)習(xí)借鑒了太倉(cāng)的這一做法。“我們主要去了太倉(cāng)學(xué)習(xí)?！丙}城市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人承認(rèn)。

啟東城投在初試水時(shí)，也前往海安、太倉(cāng)取經(jīng)，在第二批“以舊換新”實(shí)施中，又將太倉(cāng)的評(píng)估模式進(jìn)行了升級(jí)：3家評(píng)估公司增加為5家，“去掉一個(gè)最高價(jià)、一個(gè)最低價(jià)，取中間3個(gè)價(jià)格的平均值，讓評(píng)估價(jià)盡可能貼合真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格”。

在新房的優(yōu)惠上，各地也在相互借鑒。以南通為例，市住建局參考借鑒了長(zhǎng)三角其他城市的做法后，在主城區(qū)出臺(tái)了獎(jiǎng)補(bǔ)政策，對(duì)參與以舊換新的個(gè)人實(shí)施購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)，金額為新房總價(jià)的1%。

南通市區(qū)一家參與以舊換新的樓盤(pán)售樓處。李欣欣 攝

房企把舊房收購(gòu)后，拿在手里該如何處置？這是各地都得面對(duì)的重要一環(huán)。要解決這個(gè)問(wèn)題，不僅需要開(kāi)發(fā)商有運(yùn)營(yíng)智慧，也需要政府管理部門(mén)予以政策支持。目前各地開(kāi)發(fā)商采取的策略包括但不限于：出租、出售，用于人才房、保障房等。

以太倉(cāng)為例，舊房后續(xù)的處置方向是用作人才公寓的補(bǔ)充等，由太倉(cāng)城投集團(tuán)負(fù)責(zé)。在啟東，城投集團(tuán)也在探索舊房后續(xù)處置，計(jì)劃嘗試“以舊換舊”、作為拆遷安置的補(bǔ)充等，“我們也在和市里（主管部門(mén)）進(jìn)行溝通，商量可行性”。

對(duì)各地的國(guó)企來(lái)說(shuō)，處置舊房的手段相對(duì)多樣化，而民企的處置路徑則更為有限。南通市區(qū)一樓盤(pán)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人坦言，因?yàn)閾?dān)心舊房后續(xù)處置的問(wèn)題，只敢拿出10套房源，“作為一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，舊房去化的途徑太少了，只能再次流向市場(chǎng)”。該負(fù)責(zé)人建議，可以由政府搭建一個(gè)公開(kāi)平臺(tái)，讓廣大市民在此平臺(tái)選房，“如果收購(gòu)的舊房有了去路，房企參與的動(dòng)力肯定會(huì)更強(qiáng)?！?/p>

對(duì)此，南通市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，計(jì)劃成立一個(gè)安居集團(tuán)，對(duì)收購(gòu)的住房進(jìn)行統(tǒng)籌安排。

隨著住房以舊換新的參與面越來(lái)越廣，如何做好后續(xù)服務(wù)、能否跟進(jìn)出臺(tái)金融產(chǎn)品、國(guó)企資產(chǎn)處置公司如何高效運(yùn)營(yíng)等，成了這些城市要面對(duì)的新課題。

責(zé)編：寧?kù)o

一審：寧?kù)o

二審：姚茜瓊

三審：張德會(huì)

來(lái)源：上觀新聞