推行樓市“以舊換新”政策的城市又添一個。

4月1日，鄭州市房管局等部門印發(fā)《鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》。根據(jù)方案，2024年鄭州全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套，并將開發(fā)建設(shè)全市房源信息共享和發(fā)布綜合服務(wù)平臺。

為激活二手房市場、助力改善需求換房，“以舊換新”政策已成為各地工具箱中的“?？汀?。但與其他城市不同，本次鄭州推出兩種模式，一是市場自行交易；二是通過鄭州城市發(fā)展集團有限公司（政府國有平臺公司）收購二手住房，促成群眾“賣舊買新”。

“國家隊”下場收購二手房，轉(zhuǎn)用作保障性住房等，此前僅少數(shù)城市有所試水。這種模式有何利弊、能否在各地推行？記者就此采訪了業(yè)內(nèi)人士。

政府國有平臺下場

4月1日，鄭州連發(fā)兩份樓市文件。其一，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局印發(fā)2024年工作要點，今年目標完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1500億元，商品房投放700萬平方米，商品房銷售1200萬平方米；交付保交樓項目6萬套以上。

同時，為積極貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)推動大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新行動方案》《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，鄭州市房管局等部門印發(fā)《鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》。

根據(jù)方案，2024年鄭州全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。同時，通過開發(fā)建設(shè)全市房源信息共享和發(fā)布綜合服務(wù)平臺，籌集、發(fā)布市場待售的二手住房房源和用于換房群眾選購的新建商品住房房源，為各方提供全流程綜合信息服務(wù)。

之所以出臺上述政策，是因為當下鄭州居民改善性換房鏈條仍待打通。

數(shù)據(jù)顯示，2023年鄭州全市商品房同比增長11%，二手房交易面積1133萬平方米，全年成交10.2萬套，創(chuàng)近年歷史數(shù)據(jù)最好水平。但在市場恢復(fù)過程中，居民二手房與改善性住房需求釋放不足，群眾賣房難、周期長等，已成為實現(xiàn)改善性換房的最大阻礙之一。

為此，鄭州提出了兩種“以舊換新”方案。一是通過鄭州城市發(fā)展集團有限公司（政府國有平臺公司）收購二手住房，二是在政府政策鼓勵下，通過市場自行交易實現(xiàn)。2024年內(nèi)通過“賣舊買新、以舊換新”購買新建商品住房的，現(xiàn)行契稅補貼30%政策延續(xù)到年底。

在該項政策中，國資平臺收購二手住房，受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

據(jù)悉，此次城發(fā)集團收購二手住房，將覆蓋鄭州市內(nèi)八區(qū)。在收購流程方面，想換房的群眾通過前述服務(wù)平臺登記擬出售房源信息，同時選定意向購買房源，與開發(fā)企業(yè)簽訂《新房購買意向書》。隨后，由專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)對舊房進行評估后出具評估報告，城發(fā)集團和換房群眾進行洽談收購、向金融機構(gòu)申請貸款等事項。

鄭州城發(fā)方面對外表示，若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監(jiān)管資金賬戶，款項用于購置新建商品房，資金閉環(huán)操作，加快群眾換房速度。“收購的二手房源，一般是房齡20年以內(nèi)的商品房，后續(xù)我們將對其進行改造，用于鄭州市的保障性租賃住房?！?/p>

后續(xù)，鄭州將盡快制定并公開發(fā)布收購計劃，根據(jù)市內(nèi)八區(qū)保障性租賃住房需求和缺口，在滿足職住平衡前提下，由城發(fā)集團制定并發(fā)布收購計劃、收購房源條件等。同時，明確城發(fā)集團、開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、金融機構(gòu)、評估機構(gòu)、擔保機構(gòu)等參與主體的服務(wù)程序。整體堅持“政府支持、職能部門監(jiān)督、行業(yè)組織協(xié)調(diào)、專業(yè)機構(gòu)參與、市場化運作”原則推進。

“以舊換新對于提升市場活躍度、提升置換效率等都不失為一個有力舉措?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪告訴第一財經(jīng)，在“認房不認貸”、大幅度降息等政策落地下，很多改善型客戶為了實現(xiàn)“賣一買一”，享受首套房的低首付低利率，紛紛將手上房源掛出，但是變首套之路卻并不是那么順利?；谶@樣的現(xiàn)狀，個別城市探索出新的途徑，即地方政府企業(yè)下場收房等，助力“以舊換新”加快落地，促進房源流通，打通一二手房市場。

有望激活市場需求

“以舊換新”在各地并非新提法，此前南京、淄博、南通、揚州、海寧、濟寧等多地政府鼓勵提倡“以舊換新”活動，甚至部分城市提供官方換房補貼，以激活市場的改善需求。

但在以往模式中，地方政府直接下場收房的并不多，多為“聯(lián)合幫賣”和“房企接手”等方式。

第一種即購房者、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議，購房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優(yōu)先推售購房者的舊房，一般舊房掛牌會有3～6個月的期限，期限內(nèi)若舊房賣出，雙方的購房合同生效，反之開發(fā)商則退還購房者定金。

另一種模式中，由房企或者房企尋找的第三方接手購房者的舊房，一般先舊房評估、舊房過戶給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作為舊房房款劃給購房者用作新房房款抵扣金。海寧市倡導(dǎo)的便是這種模式，鼓勵房企購買意向購房人的存量房。

而地方國資下場的僅少數(shù)城市，比如宣城、太倉及如今的鄭州。

今年3月10日，宣城市城建集團與宣城市國控集團發(fā)布了商品房“以舊換新”公告，鼓勵居民以宣城市主城區(qū)指定區(qū)域內(nèi)的“舊房”，換取這兩家集團開發(fā)建設(shè)的多個小區(qū)的“新房”。

另一地江蘇省太倉市，去年也開啟了商品房“以舊換新”政策，業(yè)主可將名下符合條件的普通商品住房，按照相應(yīng)規(guī)則出售給指定的國資公司，并購買國資公司指定的新建商品住房。

“目前全國約有18個城市推出‘以舊換新’相關(guān)政策，但是模式基本為政府牽頭房企、中介經(jīng)紀以及購房者三方簽訂協(xié)議。此次鄭州由官方平臺入場且收購用途為保障房，更加符合當下市場商品房+保障房‘雙軌并行’?！笨硕鸷幽蠀^(qū)域表示。

該模式能否更有效激活市場？克而瑞表示，鄭州城發(fā)作為政府官方平臺收購二手房，通過專款專項、資金監(jiān)管以及閉環(huán)等操作，預(yù)期加快二手房交易流通，釋放現(xiàn)金流，從而提振新房市場?！鞍凑?0000套收購計劃，以及戶均100平方米粗算，市場收購?fù)瓿芍?，可有效刺激釋放新房市場約100萬平方米需求，約占2023年鄭州主城區(qū)新房成交面積的17%?！?/p>

但也有觀點表達了對國資收房的擔憂，比如合理確定價格、如何平衡資金等問題。

關(guān)榮雪表示，如果政府需要耗費大量資金來收購舊房源，并提供保障性住房，如何合理調(diào)配國資資金、確保政策實施不會對地方財政產(chǎn)生過大負擔需要認真考慮。

“據(jù)不完全統(tǒng)計，鄭州主城區(qū)二手房掛牌總量將近18萬套，雖然23年二手房成交76879套，規(guī)模首超新房，但是依然面臨較大的去化壓力。一方面是價格降低導(dǎo)致賣方虧損，延長售賣周期；另一方面買方對于市場信息把控不全研判周期較長。因此官方平臺通過評估機構(gòu)給出的交易價格將是政策施行的關(guān)鍵點。”克而瑞表示。

對此關(guān)榮雪建議稱，政府可以考慮制定相關(guān)的政策法規(guī)，建立合理的評估體系和價格標準，確保房屋交易的公平公正；同時可以探索多渠道籌集資金，包括引入社會資本、金融機構(gòu)支持等方式，減輕政府財政壓力。

責編：張云龍

一審：張云龍

二審：張馬良

三審：熊佳斌

來源：第一財經(jīng)